Apabila kita berbicara tentang perumahan dalam ekonomi pasaran hari ini, kita harus berhadapan logik pasaran.

Di sebalik risiko terlalu ambil mudah, dalam ekonomi pasaran, sebuah rumah mempunyai dua komponen; nilai-guna dan nilai-pertukaran. Nilai-guna merujuk kepada bagaimana komoditi memenuhi keperluan seseorang, manakala nilai-tukaran adalah apa yang kita mampu untuk tukarkan dengan komoditi tersebut – dalam ekonomi moden, ia diukur dengan wang.

Hubungan nilai-guna dan nilai-tukaran adalah salah satu keseimbangan tukar-ganti; sekiranya anda mahu nilai-guna, anda harus lupakan nilai-tukaran dan sebaliknya. Dalam kata lain, jika anda mahu menggunakan rumah (untuk didiami), maka anda harus lupakan pampasan kewangan yang anda akan dapat daripada penjualannya.

Hal ini secara dasarnya bermakna, masyarakat perlu membuat pilihan. Untuk apa kita memerlukan perumahan? Yang mana satukah menjadi keutamaan, nilai-guna atau nilai-tukaran?

Seandainya kita melihat rumah sebagai komoditi spekulatif, maka kita telah memilih nilai-tukaran, kita laburkan dalam perumahan sebagai aset jangka pendek atau jangka panjang, kita berspekulasi, dan kita akan menukarkan hartanah untuk keuntungan. Dan hasilnya boleh dijangka, ramai pembeli yang berpotensi akan menghadapi kesulitan untuk mendapatkan nilai-guna kerana ledakan nilai-tukaran.

Disebabkan percanggahan antara nilai-guna dan nilai-tukaran, saya akan secara ringkasnya mempersembahkan dua pandangan lazim mengenai bagaimana untuk menangani persoalan perumahan dan seterusnya cuba untuk memperkenalkan pandangan ketiga melalui langkah-langkah dasar yang dilaksanakan di negeri Pulau Pinang.

 

Pandangan pertama: Biarkan pasaran tentukan laluannya sendiri

Sesetengah orang berhujah bahawa dengan membebaskan dinamik nilai-tukaran (“Biarkan pasaran tentukan laluannya sendiri”), kita kononnya akan dapat memberi perumahan kepada semua orang. Hujahnya; pasaran ialah mekanisme yang cekap untuk menempakan barang dan perkhidmatan kerana persaingan sejati akan menurunkan harga barangan, seterusnya membolehkan pengguna mampu memilikinya. Tetapi adakah ia betul?

Apabila kita bergantung sepenuhnya kepada nilai-tukaran  untuk menyediakan nilai-guna, nilai-tukaran akan terus melonjak sehingga ia tidak dapat dicapai. Nilai-guna kemudiannya hanya akan boleh dicapai dengan membayar harga yang tinggi (hari ini selalunya melalui kredit).  Krisis subprima 2008 menunjukkan bagaimana dalam pasaran yang dikawal secara renggang, apabila harga rumah yang akhirnya menurun yakni apabila pembetulan pasaran hartanah berlaku, pemilik rumah sudah pun dibebani dengan hutang pinjaman yang tinggi. Mereka kemudian berisiko gagal kredit atau bahkan tergadai akibat hasil kemelesetan ekonomi.

 

Pandangan kedua: Model perumahan sosialis

Terdapat juga sebahagian yang lain yang menyokong bahawa perumahan perlu dialihkan scara total daripada pasaran dan kerajaan patut bertanggungjawab menyediakan perumahan sebagai kemaslahatan awam untuk semua.

Hal ini bertentangan dengan pandangan pertama, dan ia sama juga tidak berasas kerana campur tangan dalam skala itu hanya akan membebani pemerintah dengan kos yang amat besar; satu lagi masalah ekonomi sendiri.

Dalam sejarah, model perumahan sosialis juga menghasilkan ketunawismaan (orang tanpa rumah) disebabkan oleh ketidakmampuan pemerintah untuk memenuhi permintaan perumahan, terutamanya di kawasan bandar yang pesat membangun. Banyak keluarga besar, bahkan beberapa keluarga terpaksa berkongsi seunit rumah menyebabkan sesuatu yang digelar sebagai “ketunawismaan tersembunyi” kerana ketidakmampuan isi rumah yang lebih kecil dan muda untuk mendapatkan giliran perumahan sosial. Pengguna juga menikmati jenis dan kualiti yang lebih terhad dalam model tersebut.

Akhirnya, kita berhadapan dengan persoalan ini: Adakah cara ketiga menangani persoalan perumahan?
Penyelesaian kaedah ketiga: Model perumahan pemerintah negeri Pulau Pinang

Model yang mungkin diusahakan ialah campur tangan pemerintah negeri Pulau Pinang dalam perumahan yang dibentuk oleh peribahasa lama: Sebanyak mana pasaran yang boleh, sebanyak mana pemerintahan yang perlu.

Melalui pendekatan ini, kerajaan masuk campur dan berkerjasama dengan pasaran untuk menyampaikan nilai-guna kepada mereka yang paling terancam dengan dinamika pasaran – golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Selebihnya, pasaran diizinkan berfungsi untuk menyemai inovasi dan kepelbagaian.

Kita akan memeriksa dasar kunci perumahan oleh pemerintah negeri Pulau Pinang untuk melihat bagaimana model ini berfungsi terutamanya dalam menghadapi percanggahan nilai-guna dan nilai-tukaran yang dibincangkan di atas.

Pertamanya, walaubagaimanapun, perlu dinyatakan di sini bahawa pemerintah negeri tidak berkuasa ke atas dasar kewangan yang di bawah kuasa  pemerintah Pusat. Justeru, apa-apa sahaja strategi di peringkat negeri terhad kepada campur tangan dalam penawaran sahaja.

 

Rumah mampu milik: Mengiktiraf keperluan yang berubah dalam penawaran perumahan

Pada tahun 2012, buat pertama kalinya di Malaysia, pemerintah negeri Pulau Pinang telah menyediakan Tabung Perumahan Mampu Milik sejumlah RM 500 juta untuk membina perumahan awam kos rendah dan sederhana. Ketua Menteri Pulau Pinang, Lim Guan Eng, mengumumkan bahawa melalui dana tersebut, pemerintah negeri menyasarkan untuk mencapai “Pendemokrasian Perumahan” menjelang 2020 melalui pembinaan 22,000 unit perumahan awam yang berharga dalam julat RM 42,000 hingga ke RM 400,000 di kesemua lima daerah di negeri itu.

Ciri-ciri terpenting dalam program ini adalah pengenalan jenis baharu perumahan awam yang diistilahkan sebagai “rumah mampu milik” di mana harga dihadkan kepada RM 250,000 di Seberang Perai dan RM 400,000 di sebelah Pulau. Perumahan jenis ini sekarang ini merupakan kekosongan terbesar dalam penawaran dan permintaan, menurut kajian oleh Penang Institute, sebuah badan pemikir milik pemerintah Negeri.

Apa yang pemerintah negeri lakukan secara dasarnya ialah selain perumahan kos rendah dan dan sederhana yang disubsidi pemerintah, “rumah mampu milik” juga patut menjadi usahaniaga awam yang tidak berasaskan keuntungan daripada usahaniaga swasta yang berpandu keuntungan. Dalam kata lain, pemerintah negeri menyasarkan nilai-guna perumahan kos sederhana dalam capaian pembeli rumah tulen kali pertama sebanyak mungkin.

Moratorium jualan dalam tempoh lima tahun juga dikenakan atas perumahan mampu milik, dan sub-sales hanya akan ditawarkan kepada pembeli yang berada dalam senarai perumahan negeri – yang akan tertakluk kepada audit bebas untuk mengelakkan salahguna. Hal ini secara asasnya untuk melindungi perumahan mampu milik daripada inflasi nilai tukaran apabila diniagakan dalam pasaran tanpa kawalan, sekali lagi, satu cubaan untuk memulihkan nilai-guna untuk pembeli tulen.

Pemerintah negeri juga mengumumkan pelan untuk merangsang insentif pembangun swasta supaya membina perumahan mampu milik yang mempunyai had harga yang serupa.
Skim Pemilikan-Berkongsi (SOS)

Setahun selepas mengenalan Tabung Perumahahan Mampu Milik, pada November 2013, Pulau Pinang memperkenalkan lagi beberapa tindakan dasar penting yang lain untuk menangani permasalahan perumahan negeri.

Dalam ucapan belanjawan negeri 2014 oleh Ketua Menteri, tumpuan besar diberikan terhadap perumahan. Antara yang lain-lain, pemerintah negeri melancarkan Skim Pemilikan-Berkongsi.

Program ini, sekarang dirintis dalam skim perumahan kos redah di Taman Sungai Duri, Seberang Perai Selatan, membolehkan pembeli untuk berusahasama dengan pemerintah negeri untuk pembelian rumah pertama mereka. Pemerintah negeri akan memiliki 30% bahagian hartanah, justeru pembeli hanya perlu mengambil pinjaman bakinya 70%. Apabila hartanah tersebut dijual pada masa hadapan, pembeli hanya dapat bahagiannya untuk rumah tersebut serta kadar keuntungan berdasarkan bahagiannya, jika ada. Mirip dengan perumahan mampu milik, unit yang dibeli melalui SOS ini tertakluk kepada perjualan “luar pasaran” yakni hanya kepada mereka yang berada dalam senarai perumahan sosial sahaja.

Idea SOS ini sekali lagi membolehkan pembeli tulen, terutamanya mereka yang terdiri daripada golongan berpendapatan rendah untuk memperoleh nilai-guna sebuah rumah dengan mengurangkan nilai-tukaran – kali ini melalui pemerintah negeri menaja jamin satu pertiga kos supaya harga semasa unit kos rendah iaitu RM 42,000 akan dijadikan lebih mampu milik kepada pembeli yang kini hanya perlu membayar RM 29,400.

 

 

Program sewa beli

Untuk paling miskin dalam kalangan termiskin yang langsung tidak mampu membiayai 70% bahagian unit kos rendah, pemerintah negeri pada masa yang sama memperkenalkan program sewa beli yang membolehkan penyewa di bawah skim perumahan awam untuk memiliki unit tersebut selepas membayar sewa untuk beberapa waktu. Projek perintis telah dengan jayanya dilaksanakan di Taman Seruling Emas, juga di Seberang Perai Selatan, di mana 51 peserta skim terrsebut akan membayar sewa bulanan RM100 selain yuran penyelenggaraan RM20. Selepas 15 tahun, unit tersebut akan dipindah milik kepada mereka.

Model yang sama dicontohi oleh pemerintah persekutuan Malaysia melalui skim Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA).
Meletakkan tanda harga yang lebih tinggi untuk pemilikan rumah warga asing dan spekulasi hartanah

Dalam perangkaan mengawal pemilikan rumah daripada warga asing ( lazimnya yang berada), daripada melonjakkan perumahan kos-sederhana, pemerintah negeri Pulau Pinang sejak 2012 telah mengenakan harga minimum hartanah untuk kepentingan warga asing. Mereka yang bukan warganegara hanya boleh membeli hartanah berharga RM 1 juta ke atas dan untuk hartanah di pulau pula ialah RM 2 juta ke atas sahaja.

Tambahan lagi, diperkenalkan dalam belanjawan negeri 2014, levi 3% dikenakan ke atas hartanah yang dibeli oleh bukan warganegara dengan pengecualian diberi kepada pembelian untuk “tujuan industri, penggalakkan pekerjaan, pendidikan, modal insan atau promosi Pulau Pinang sebagai bandar raya bijak dan antarabangsa”.

Turut diperkenalkan dalam belanjawan negeri 2014, levi 2% dikenakan ke atas hartanah yang dibeli bermula 1 Februari 2014 dan dimansuhkan dalam jeda tiga tahun selepas tarikh pembelian. Tindakan ini untuk mengawal amalan “flipping”; pembelian dan penjualan dengan pantas untuk mendapatkan keuntungan segera. Mudah untuk dilihat bagaimana flipping meningkatkan nilai-tukaran rumah dengan mengorbankan nilai-gunanya.
Memikirkan semula (dan mengiktiraf) perumahan sebagai hak

Sudah tentu, wujud masih banyak isu yang belum diselesaikan mengenai perumahan di Pulau Pinang, dan di Malaysia secara keseluruhannya. Di tengah-tengah perbincangan ini, kita dapat lihat permasalahan di mana banyak pemerintah menolak pengiktirafan rumah sebagai sebuah hak – yakni nilai-guna sebuah rumah adalah penting untuk kemaslahatan munasabah seseorang.

Artikel Deklarasi Hak Asasi Manusia menyatakan bahawa,

“Setiap insan berhak ke atas taraf hidup yang memuaskan untuk kesihatan dan kebaikan dirinya dan keluarganya termasuklah  makan minum, pakaian, perumahan dan penjagaan perubatan dan khidmat sosial yang perlu … ”

Namun, jarang sekali pemerintah benar-benar mengambil serius tentang hak perumahan, terutamanya di Malaysia.

Untuk menggambarkan permasalahan ini, ambil contoh daripada mereka yang paling berisiko tinggi untuk menjadi gelandangan (tunawisma) dalam masyarakat kita, yakni mereka yang tinggal di tanah milik orang lain tanpa izin pemilik tanah.

Undang-undang tanah Malaysia adalah berasaskan sistem Torrens yang menjamin hak mutlak kepada pemilik tanah, yang lazimnya berkemampuan mengorbankan mereka yang hidup dan bekerja di tanah tersebut selama beberapa generasi. Peneroka-peneroka ini akan tunawisma apabila pemilik tanah berhasrat untuk menebus guna tanahnya. Melalui sistem ini, peneroka digelar setinggan dan mereka tidak mempunyai apa-apa tuntutan berkaitan tanah tersebut.

Selalunya ahli-ahli politik perlu melibatkan diri untuk memastikan pengusiran peneroka ini dilakukan dengan betul, justeru menghasilkan ketidaktentuan kepada bukan sahaja pemilik sah hartanah dan pembangun tetapi juga kepada peneroka sendiri.

Kendatipun begitu, sekiranya pemerintah kita mengiktiraf hak perumahan, dan mengambil langkah konkrit untuk menggubal hak tersebut, maka walaupun mereka yang dikatakan setinggan itu tidak ada hak ke atas tanah, mereka boleh memohon kepada pihak berkuasa untuk menghormati hak mereka ke atas perumahan.

Secara asasnya, kita sekali lagi perlu membuat pilihan mengenai perumahan (dan mungkin juga mengenai barang dan perkhidmatan yang lain juga, misalnya pendidikan dan penjagaan kesihatan) – pertamanya, sama ada nilai-guna atau nilai-tukaran yang perlu diutamakan, dan keduanya, bagaimana kita sampaikan secara baik nilai yang kita mahukan ke atas komoditi-komoditi ini